بالرغم مما قيل ويقال عندنا عن الموثقين العصريين وعن الكتاب العموميين بإعتبار الفئة الأولى إستحوذت على العقار المحفظ وعلى السكن الإقتصادي إلخ...وبإعتبار الثانية تحشر نفسها في توثيق العديد من الرسوم التي تعد من صلب إختصاص التوثيق العدلي ..فإن الأخير وفي خضم هذه الحرب الباردة والمنافسة الشريفة مازال يعتمد على الرسوم العرفية ويبني عليها العديد من الشواهد في تناقض عجيب ..وما أن يمن الله عليه بالرزق الوفير ويعزم على شراء عقار ضخم أو شقة فخمة فإن أول من يلجأ إليه هو الموثق العصري . هل هو إقرار ضمني بتفوق التوثيق العصري على الثوثيق العدلي أم هو إعتماد طريقة متخفية لحفظ
حقوقه العينية ؟
حقوقه العينية ؟
ونجدهم في مفارقة أخرى يعتمدون على الصور الشمسية للعقود الإدارية أو تلك المصادق عليها والمصححة الإمضاء .. هل من أجل حرمان الناسخ من حقه في إستخراج النسخة أم لإعتبارات شخصية تتعلق باللهفة في نيل الشهادة بالسرعة القياسية ؟ والغريب في الأمر أن هذا الدرب سار فيه كثير من السادة النساخ بإعتمادهم على الموثق العصري في توثيق الشقق الإقتصادية وأيضا الإعتماد التام والمطلق على الصور الشمسية للعقود الإدارية و تلك المصادق عليها المصححة الإمضاء .
وهذا ما إسترعى إنتباهي وشدني إلى البحث والتمحيص في الموضوع خصوصا بعد الوقفات التي نضمها العدول الجدد أمام باب الوزارة الوصية (كان آخرها يوم الثلاثاء22/05/2012) تخوفا من الإفراج عن قانون منظم لمهنة الكتاب العموميون يقلص ويقزم من إختصاص هيئة العدول . ففي بعض الجرائد الإلكترونية كجريدة الوطن وجريدة آسفي نيوز تحالفت مختلف الجمعيات الوطنية والمحلية لوكلاء الأعمال والكتاب العموميون (الذين يناهز عددهم في المغرب 10 آلاف وكيل وكاتب) خصوصا المنضوية تحت لواء الإتحاد الوطني للشغل من أجل التوسيع من إختصاصاتها المهنية التي بقيت رهينة بظهير 12 يناير 1945 والخروج بقانونها الجديد المكون من 112 مادة مقسمة إلى 9 أبواب تسمح لهم بتلقي وتحرير العقود العرفية الثابثة التاريخ باللغة العربية (المادة53) وهي نفس المطالب والطموحات التي يسعى إليها كل من محمد محرابي رئيس رابطة وكلاء الأعمال والكتاب ومحرري العقود العرفية والسيد محمد حجاج بداوي رئيس الجمعية الوطنية لوكلاء الأعمال في العقار مؤكدين على إستعدادهم للتصعيد إن مست أو تزحزحت إختصاصاتهم .
أما التوثيق العصري منذ ظهير4 ماي 1925 المعدل بظهير 26 فبراير1937 وفاتح ماي 1951 (وإنتهاء بالقانون 86.03 المنظم للمهنة) ومنذ أن جاء به الإستعمار الفرنسي وهو ساري ونافذ ويعول عليه منذ ذلك الوقت في توثيق المعاملات الضخمة والجسيمة كالشركات القابضة وشركات المساهمة المدنية باللغة الفرنسية (رغم إرتفاع نسبة الأمية والجهل باللغة الفرنسية) التي لا يقدر عليها التوثيق العدلي.. كما أن عمل الموثق لا ينحصر في المجال القانوني الصرف، وإنما يتعدى هذا المجال لتقديم استشارات في المجالات المالية، والجبائية بصورة تجعل منه ممارسا قانونيا ، ومستشارا ماليا، وجبائيا مسؤولا ومساعدا إداريا متضامنا. وأشارأحمد أمين التهامي الوزاني رئيس الغرفة الوطنية للتوثيق العصري بالمغرب في جريدة الأحداث المغربية أن القانون الجديد 32.09 يمكن الموثقين المغاربة من إجتياز عقبة حقيقية٬ومن جهته أشاد جيرار كناليس ممثل رئيس المجلس الأعلى للتوثيق الفرنسي بالمغرب العربي في ندوة الرباط 17/03/2012 والتي حضرها وزير العدل المغربي وقال بأن التوثيق العصري المغربي مطابق للمعايير الدولية .
ونزل مؤخرا للساحة التوثيقية المحامون أيضا (بجلالة قدرهم) حيث نصت مدونة الحقوق العينية الجديدة 15 نونبر2011 والتي دخلت حيز الوجود يوم 24 ماي 2012 فجاء في المادة 49 منها صراحة على أن جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو ثابث التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك تحت طائلة البطلان.
ناهيك عن الرسوم التوثيقية التي يقوم بها أطر مديرية الأملاك المخزنية من إنشاء وتنفيذ عقود الإقتناءات والتفويتات العقارية وإجراء الخبرات ومباشرة إجراءات التحفيظ العقاري... علاوة على العقود التي يبرمها أبناء الجالية المغربية بالخارج وفق معايير قانون البلد المضيف .
هذا ما دفع بالعدول إلى المطالبة بتعديل جدري لقانون خطة العدالة مستحسنيين مشروع قانون الموثق العدلي التونسي (مقالة للأستاذ هاشمي بموقع منتدى العدول الموثقين) نظرا للتضيق الذي طال مهنتهم منهم أنفسهم ومن الغير.
الناسخ رضوان الركراك
هناك 4 تعليقات:
ضمن ما اشار اليه الاستاذ المحترم الناسخ رضوان الركراك تحت عنوان مفارقات عجيبة وقوف السادة الافاضل العدول ضد مسود مشروع قانون يمنح الحق لوكلاء الاعمال والكتاب العموميون حق تحرير العقود العلارفية الثابتةالتاريخ. لكن الذي لم استصغه ولم اجد له جوابا الى حد الساعة هو كونهم لم يتطرقوا ولوا مرة الى المادة الرابعة التي منحت للاساتذة المحامون حق تحرير تلكم العقود العرفية التابثة التاريخ ولم يحتجوا عنها ولو مرة واحدة رغم انها اصبحت قانونا ومنشورة بالجريدة الرسمية .
كما ان من المفارقات الغريبة ايضا هو ان مسودة القانون الانف الذكر لا تهم بالمرة الكتاب العموميين بل هي خاصة بفئة اخرى تسمى وكلاء الاعمال بناء على ظهير 1945 ولا علاقة لها بالكتاب العموميين . فلماذا كل هذا التخوف من قانون ينظم الكتاب العموميين كغيرهم رغم ان المسودة تعني فئة اخرى. انه العجب العجاب الذي لم اجد له انا ايضا جواب.
قال الاستاذ الفاضل المحترم رضوان الركراك ما نصه: _ ونجدهم في مفارقة أخرى يعتمدون على الصور الشمسية للعقود الإدارية أو تلك المصادق عليها والمصححة الإمضاء .. هل من أجل حرمان الناسخ من حقه في إستخراج النسخة أم لإعتبارات شخصية تتعلق باللهفة في نيل الشهادة بالسرعة القياسية ؟ _
وحيث اني كنت ناسخا ولمدة لا يستهان بها وعشت الى جانب السادة العدول وكنت قريب من خبايا مهنتهم لكن استغنيت عن عن مهنة النساخة لثلاثة اسباب .1) كنت ذائما اطرح سؤالا على نفسي هل ما اتقضاه من اجر هزيل وامتثال للسادة العدول يعتبر كافيا لناسخ مثلي يعطي من نور عينيه وصحته وسهر لياليه من اجل تضمين شهادات المواطنين ليجدونها موثقة ومحفوظة متى رغبوا فيها لسبب من الاسباب . وكنت اطرح على نفسي الست انا من يوثق حقا معاملات الناس بكل ما اوتيت من قوة؟فلم اجد لنفسي جوابا ولم اجد من يعترف بمجهودي ولو بكلمة حلوة . 2) اغلب ما ياتيني بعض السادة العدول بنسخة لانجازها لصاحبها فاقوم بتحريرها وتوقع من طرفهم ويتقاضون اجرتها فاحرم من حقي في ثمنها فلا اخد سنتيما واحدا على اساس انهما نسيا او تناسيافيحز ذلك في نفسي .3_ لما لم امشي في طريق عدلين غفر الله لهما وبدات اطالب بحقوقي منهما اتهمني احدهما باني سرقت له مبلغا ماليا من مكتبه.
فكان ذلك سببا في مغادرتي المهنة بالمرة وباشرت مهنة حرة جديدة وفتح الله علي منها . لكن لما قرات ما كتب الاستاذ الفاضل رضوان اعلاه رجعت بي الذكرى الى الماضي وقلت لعل السبب الذي كان يمنع السادة العدول قديما من ان يمنحوني اجرتي في النسخة هو نفسه الدي جعلهم يكتبون باصل ملك من ذلكم النوع دون مطالبة المتعاقدين بنسخة من الرسم حتى لا يستفيد الناسخ. لكن لماذا؟ الله اعلم ./. هذا ما اظن انطلاقا من تجربتي وهذا رايي والله اعلم. اخوكم قديم في المهنة.
مأخود عن:http://www.maghress.com/assabah/26847
دراسة: شنكيطي: القانون الجديد وحد مقتضيات الحقوق العينية (1/2)
الموثق قال إن مشرع مدونة الحقوق العينية قوى قرينة حجية ما ضمن في الرسم العقاري
الصباح الصباح : 17 - 05 - 2012
ناقش صلاح الدين شنكيطي، عضو المجلس الإداري للغرفة الجهوية للتوثيق العصري، في اليوم الدراسي الذي نظمته غرفة الموثقين لجهة الدار البيضاء الوسطى، الجمعة الماضي، أهم مستجدات مدونة الحقوق العينية، قانون رقم 39-08، وركزت مداخلته على أربع نقط نوردها في ما يلي:
أولا: القانون رقم 39-08 يندرج ضمن مسار تحديث المنظومة التشريعية، ويهدف أساسا إلى توحيد وتبسيط المفاهيم والمقتضيات القانونية المتعلقة بالحقوق العينية المطبقة على العقارات سواء كانت محفظة، غير محفظة أو في طور التحفيظ.
ويلاحظ أنه بعد عقود عديدة من الزمن، تتعدد فيها الأنظمة القانونية التي تحكم الحقوق العينية الواردة على العقار. إذ نجد العقار غير المحفظ يخضع لقواعد الفقه الإسلامي في قواعده الموضوعية، وجانب من القضاء يطبق قواعد قانون الالتزامات والعقود، ويترك قواعد الفقه الإسلامي جانبا، وغالبا ما تكون القواعد في النظامين مختلفة.
أما العقار في طور التحفيظ، فإنه يخضع لظهير التحفيظ العقاري في إجراءاته الشكلية المتعلقة بالتحفيظ، ولقواعد الفقه الإسلامي بشأن القواعد الموضوعية، وهي التي يطبقها القضاء بعد إحالة الملف عليه من طرف المحافظ للبت في التعرضات.
أما العقار المحفظ، فكان يخضع للتشريع المطبق على العقارات المحفظة ، ظهير 1913 و 1915، والذي وقع إلغاؤه، ولقانون الالتزامات والعقود ثم قواعد الفقه الاسلامي.
فهذه الازدواجية، وهذا الاختلاف في المفاهيم في الحقوق نفسها، ولمجرد أن بعضها محفظ والآخر غير ذلك، خلق نوعا من الإرتباك في التعامل، مما دفع إلى التفكير في إقرار وحدة المفاهيم، وحدة القاعدة، وحدة الآجال، وذلك من خلال توحيد المقتضيات المتعلقة بالحقوق العينية وتطبيقها على العقارات المحفظة، وغير المحفظة، مع مراعاة بعض الاستثناءات التي تفرضها طبيعة كل عقار، إذ تم توحيد القاعدة القانونية في ما لا اختلاف فيه.
وجاءت هذه المدونة بالقاعدة القانونية في مجال العقار، من غير إمكانية أن يتعارض مصدر مع مصدر آخر كما كان عليه الأمر قبل صدور مدونة الحقوق العينية، وهذه المصادر هي: مدونة الحقوق العينية، والتشريعات الخاصة بالعقار، وقانون الالتزامات والعقود، وقواعد الفقه الإسلامي، وخاصة الراجح والمشهورفي مذهب الإمام مالك.
ثانيا: إن مشرع مدونة الحقوق العينية قوى قرينة حجية ما ضمن في الرسم العقاري.
إذ لا يمكن إبطال أو تشطيب أو تغيير ما قيد في الرسم العقاري في مواجهة من قيد عن حسن النية. ويستفاد من ذلك :
1 - أن كل من قيد في الرسم العقاري يستفيد من قرينة حسن النية لأنها هي القاعدة الأصل، طبقا للفصل 477 من قانون الالتزامات والعقود.
2 - أن من يطالب بالإبطال أو التشطيب أو التغيير لكل تقييد في الرسم العقاري يقع عليه إثبات سوء نية المقيد.
3 - أن من وقع تقييده في الرسم العقاري بناء على سند مزور أو استعماله أو التدليس، لايمكن التشطيب عليه إلا إذا ثبت أن الشخص المقيد هو من ارتكب التزوير أو استعمله أو مارس التدليس.
وفي جميع الأحوال، فإن دعوى المنازعة في التقييد بأي وجه من الأوجه، سواء بالإبطال أو التشطيب أو التغيير، لاتقبل أمام المحكمة إذا لم تباشره داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد.
ثالثا: جميع التصرفات الواردة على الملكية العقارية الناقلة، والمنشئة والمسقطة للحقوق يجب أن تنصب في شكل محرر رسمي، او عرفي محرر من قبل محام مقبول لدى محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك.
إن شكلية الكتابة المقررة في المادة 4 هي للانعقاد لا للإثبات، إذ أنها ركن لقيام التصرف لا لإثباته، الأمر الذي يسمح بإمكانية اللجوء إلى وسائل الإثبات الأخرى واعتمادها.
والمحررات الرسمية هي كما يلي :
- العقد التوثيقي، العقد العدلي، محاضر الصلح في حرم القضاء، العقود المنجزة من طرف الضباط، والموظفين المختصين، المحررة بالخارج بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية ما لم توجد اتفاقية ثنائية دولية تمنحها أو تعترف لها بالصيغة التنفيذية، الحكم التحكيمي الذي وقع إيداعه لدى كتابة الضبط أو الذي وقع تذييله بالصيغة التنفيذية، محضر البيع بالمزاد العلني.
ويلاحظ أن المشرع استعمل عبارة محرر رسمي «لا العقد الرسمي»، ودلالة ذلك، أن حجية المحرر الرسمي لا تتوقف على توقيع أطرافها، مثلا كمحضر بيع بالمزاد العلني، الإراثات، الحكم التحكيمي.
وتجدر الملاحظة أن المادة 4 وضعت القاعدة العامة، حيث الأصل في التصرفات العقارية أن ينصب في محرر رسمي، واستثناء في محرر عرفي، منجز من طرف المحامي المقبول لدى محكمة النقض.
بقلم: صلاح الدين شنكيطي, موثق بالدار البيضاء
عضو المجلس الوطني لغرفة التوثيق العصري
عضو المجلس الإداري للغرفة الجهوية للتوثيق العصري لجهة الدار البيضاء الوسط
إرسال تعليق